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Das wurde aus den alten Karstadt- und Hertie-Häusern

NRW Vom begehrten Konsum-Tempel zum verwaisten Beton-Klotz: Die mächtigen Warenhäuser, die Karstadt und Hertie aufgegeben haben, sind vielerorts in der Region zum Sorgenkind und Schandfleck geworden. Manche Städte scheinen die Wende geschafft zu haben, andere noch nicht. Wir zeigen, was sich wo getan hat.

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Beispiel für einen gelungenen, aber aufwendigen Umbau: Das neue Hertie-Haus in Lünen mit großem Lichthof.

Im Mai 2016 war endgültig Schluss, dann hat Karstadt seine sehr große Filiale in der Recklinghäuser Altstadt geschlossen. Das Haus steht bis jetzt leer.

Seit November 2016 wird das alte Karstadt-Gebäude mitten in der Bottroper Innenstadt entrümpelt.

Ulrich Roland ist Bürgermeister der Stadt Gladbeck. Und weil der SPD-Mann das schon seit 2004 ist, hat er den Verfall von Anbeginn an verfolgen können. Er sieht ihn jeden Tag auf dem Weg zur Arbeit. Denn in Gladbeck, im nördlichen Ruhrgebiet, liegt das Rathaus dem alten Hertie-Warenhaus direkt gegenüber. 2009 hat die Warenhaus-Kette alle ihre Standorte geschlossen. Kurzzeitig gab es in Gladbeck Zwischenmieter, seit 2012 aber steht das Haus leer, genauso wie das angrenzende Parkhaus. Es steht leer und verfällt.

Und plötzlich ist da eine leere Riesen-Immobilie

Gut 50 Filialen hat Hertie im Jahr 2009 bundesweit aufgegeben. Der erste Schock traf die Mitarbeiter - und das mit voller Wucht: Rund 2600 Angestellte verloren auf einen Schlag ihren Job.

Der zweite Schock kam langsamer, wirkte aber nachhaltiger und umfassender: Was bloß sollte man tun mit den riesigen alten Warenhäusern? Die Frage trieb und treibt nicht nur Ulrich Roland in Gladbeck, sondern auch seine Kollegen in Städten wie Herne und Lünen um. Teils seit vielen Jahren. Als nach Hertie auch der Warenhaus-Riese Karstadt einige Häuser schloss, hatten noch mehr Städte der Region plötzlich eine sehr große und sehr leere Immobilie mitten in der Innenstadt' tag=' stehen.

Eine Immobilie, die keinerlei Kunden mehr in die City lockt - und die restliche Innenstadt unter Druck setze, wie Ralf Beckmann vom Planungsbüro Stadt & Handel sagt. "Vor allem Stadtteilzentren und kleinere Städte wie Gladbeck haben dabei verloren", erklärt der Ingenieur. Die Warenhäuser seien Magneten der City gewesen. Mit ihrer Schließung seien in kleineren Städten ganze Geschäftsstraßen abgerutscht.

Städte: Immer noch gut besucht

Vor Ort will man das nicht ganz so dramatisch sehen. Ja, die Kundenfrequenz habe abgenommen, sagt Tim Deffte, Sprecher der Stadt Gladbeck. Aber immer noch sei die Innenstadt gut besucht, es habe keinen zusätzlichen Leerstand gegeben. Auch in Bottrop sei die letzte Kundenzählung nach der Schließung Karstadts im Februar 2016 "gar nicht so gravierend negativ" ausgefallen, sagt Sara Kreipe von der Wirtschaftsförderung - und muss selbst ein wenig schmunzeln angesichts der zwangsoptimistischen Wortwahl. Denn Bottrop leidet schon seit Jahren, da ein weiteres großes Einkaufszentrum mitten in der City ebenfalls leer steht.

Die Erleichterung ist in Bottrop auf jeden Fall groß, dass sich jetzt was getan hat. Gerade in den vergangenen zwölf Monaten ist Bewegung in die Kaufhaus-Verhandlungen in der Region gekommen. Wir zeigen in der folgenden Grafik den Stand der Dinge, die Gewinner und (bisherigen) Verlierer:

Viele Stolpersteine auf dem Weg zu einem Investor

Was die Geschichte fast jeder einzelnen Immobilie verdeutlicht: Obwohl die Lage der Häuser überall top ist, wollte lange keine Investor Geld in die Relikte einer vergangenen Ära stecken. Aus verschiedenen Gründen. 

Welche das sind, lesen Sie auf der folgenden Seite.

In Bottrop ging es schnell - ausnahmsweise: Im Februar erst hat Karstadt geschlossen, jetzt wird das Gebäude entrümpelt. Foto: Rosenthal

1. Die Verkäufer und der Kaufpreis

Lünen ist derzeit ein Paradebeispiel für die gelungene Neunutzung einer alten Hertie-Immobilie. Das neue Haus sei "wirklich toll" geworden, gerät Stadtsprecher Frank Knoll ins Schwärmen. Und setzt - ganz werbewirksam - nach: "Die einstige Narbe der Stadt ist nun ein Schmuckkästchen." Delegationen aus anderen Städten kommen laut dem Bauverein vorbei, um sich das Projekt anzusehen.

Fakt ist: Lünen hat einen Weg gefunden, seine Groß-Immobilie neu zu nutzen. Das Haus ist chic umgebaut - und vor allem so gut wie komplett neu vermietet (Webcam).

Mai 2016: Das ehemalige Hertie-Haus nimmt Gestalt an

Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer
Eindrücke aus dem ehemaligen Hertie-Haus in der Lüner Innenstadt. Foto: Kremer

Doch der Weg dahin, war lang und beschwerlich: Interessenten habe es nach der Schließung 2009 immer wieder gegeben, sagt Knoll. Das Problem: Die Verhandlungspartner seien äußerst schwer zu erreichen gewesen. Denn hinter vielen alten Warenhäuser standen Fondsgesellschaften ausländischer Investoren. Da habe man nicht mal eben einen Ansprechpartner ans Telefon bekommen. Knoll: "Wir haben uns eine Zeit lang wirklich hilflos gefühlt." Hinzu kam, dass auch die Preisvorstellungen weit auseinander gelegen hätten. 

Genau damit hatte auch die Stadt Gladbeck zu kämpfen. 4,5 Millionen Euro wollten die Eigentümer der Hertie-Immobilie für das Gebäude haben. "Ein Preis, der deutlich über dem Verkehrswert lag", sagt Stadtsprecher Tim Deffte. Zum Vergleich: In Herne hat die städtische Entwicklungsgesellschaft das alte Hertie-Haus 2014 für nur 800.000 Euro gekauft.

In Lünen hat es letztlich vier Jahre gedauert, ehe der ortseigene Bauverein die Immobilie erwarb. In Gladbeck wurde erst nach sieben Jahren, im Frühjahr 2016, ein neuer Investor gefunden. Wie hoch der Verkaufspreis letztlich war, ist nicht bekannt. 

Interesse nur an Top-Standorten

Unternehmensberater Edgar Neufeld vom Planungsbüro Stadt & Handel erklärt die zähen Verhandlungen so: 2009 kamen mit einem Schlag viele Warenhäuser auf den Markt - die Interessenten konzentrierten sich zunächst auf die absoluten Top-Standorte. "Standorte wie Gladbeck oder Herne fanden trotz gesunden Entwicklungspotenzials zunächst weniger Beachtung." Zudem habe es mehrere Jahre gedauert, ehe die Preise für die Käufer akzeptabel gewesen seien. 

Und so haben Gladbeck und Herne erst in den vergangenen zwölf Monaten Investoren für ihre Warenhäuser gefunden. In Bottrop ging es jüngst dann sogar richtig schnell: Als sich im Februar 2016 die Türen des Karstadt-Hauses für immer schlossen, stand mit der Devello Immobilien GmbH schon ein Investor bereit. Im April wurden die Verträge unterschrieben. 

 

2. Die Gebäudesubstanz

Nicht nur die unterschiedlichen Vorstellungen von Käufer und Verkäufer erschwerten die Verhandlungen um die Zukunft der alten Warenhäuser. Auch die Gebäude an sich bereiten Probleme. Sie sind Meilen entfernt von dem, was heutzutage gefragt ist. Mit vier bis fünf Etagen sind sie riesig, haben wenig Tageslicht und sind darauf ausgelegt, von nur einem Geschäft genutzt zu werden. Ein Konzept, mit dem Hertie und Karstadt vielerorts gescheitert sind.

Neufeld von Stadt & Handel hält gerade in kleineren Städten Einzelhandel höchstens im Erdgeschoss und der ersten Etage für wirtschaftlich. Der Rest des Gebäudes müsse anders genutzt werden. "Urbane Nutzungsmischung liegt im Trend", sagt auch sein Kollege Beckmann.

Schaut man sich die Pläne der Warenhaus-Investoren an, ist genau das ihr Ziel: Alle setzen auf ein Misch-Konzept. Bei der Landmarken AG, die das Hertie-Haus in Herne gekauft hat, nennt man es die "multifunktionale Immobilie". Sie soll Handel, Wohnen, Büro, Dienstleistungen und Gastronomie vereinen. In einem bereits umgebauten Hertie-Haus in Gelsenkirchen-Buer ist sogar die Stadt mit Bücherei und VHS als ein neuer Mieter eingezogen.

Es bleibt nicht viel übrig vom alten Haus

Genau so ein Mix-Max-Haus haben sich auch die Lüner gebaut: Neben einer Bäckerei und Fleischerei gibt es in dem Gebäude Ärzte, eine Bank, bald auch ein Sportgeschäft und viele Wohnungen. Aber wie das Beispiel Lünen auch zeigt, muss dafür der alte Warenhaus-Komplex sehr aufwändig um- und zurückgebaut gebaut werden. Gerade wenn Wohnungen untergebracht werden sollen, muss sich vieles ändern, damit die neuen Mieter genug Tageslicht haben.

Bis auf die Fassade und die tragenden Wände kann nicht mehr viel übrig gelassen werden von der alten Substanz. Das dauert - und kostet. So plant zum Beispiel die Devello GmbH, gut 30 Millionen Euro in den Umbau des Bottroper Hauses zu investieren.

LÜNEN Der Umbau des ehemaligen Hertie-Hauses geht weiterhin gut voran. Wie der Bauleiter berichtet, können bereits im ersten Quartal diesen Jahres die ersten Bewohner einziehen. Schauen Sie sich in unserer Galerie an, wie es auf der Baustelle aussieht.mehr...

 

Was macht die Wiederbelebung der alten Kaufhäuser noch schwierig? Lesen Sie auf der nächsten Seite weiter.

3. Die Mieter und die Kaufkraft

Damit aus den alten Warenhäusern wieder ein neuer Anziehungspunkt wird, braucht jeder Investor ausreichend viele Mieter - und das schon vor dem Umbau. "Wer keine Mieter vorweisen kann, bekommt bei den Banken keine Kredite", erklärt Eckhard Brockhoff die Marktmechanismen.

Brockhoff ist Immobilien-Experte und hat selbst ein altes Hertie-Haus in Essen-Rüttenscheid erfolgreich umgebaut. Doch das klappe längst nicht überall gleich gut, sagt er. Zu groß seien die strukturellen Probleme: Herne, Wanne-Eickel, Wattenscheid, Recklinghausen - in weiten Teilen des Ruhrgebiets fehlt es laut Brockhoff schlicht an Kaufkraft für Neuansiedlungen.

"Es gibt wenig Einzelhandel, der noch bereit ist, im Ruhrgebiet neu zu investieren", sagt er. Für Hochwertiges sei außer in Essen-Rüttenscheid, Dortmund und Gelsenkirchen-Buer gar kein Platz. "In vielen Städten fallen sie doch schon auf, wenn sie mit Krawatte und Hemd durch die City laufen", sagt er. Auch daher sei es so schwierig, die alten Warenhäuser wieder flott zu machen. 

Wieder chic und erfolgreich: das RÜ62


Er hält die Diskussion um neue Einkaufs-Komplexe ohnehin für falsch. Oder wie Brockhoff ganz offen sagt: für absoluten "Blödsinn". Die Städte sollen sich erst um neue Arbeitsplätze bemühen, die schafften mehr Kaufkraft und nur mehr Kaufkraft kurbele den Einzelhandel an. "Wir brauchen innovative junge Leute, vor allem aus dem Umfeld der Unis, die hier Start-ups gründen", sagt er. Zum Beispiel auch in den ehemaligen Warenhäusern. 

 

4. Die Konkurrenz

Wer etwas kaufen will, geht längst nicht mehr automatisch in die Innenstadt - Online-Handel und riesige Einkaufzentren auf der grünen Wiese machen der City schon lange Konkurrenz und erschweren Ansiedlungen laut Brockhoff zusätzlich. 

Und noch schwieriger scheint es, wenn die Konkurrenz direkt vor der Nase sitzt. So wundert es Experten nicht, dass sich gerade in Recklinghausen noch kein Investor für die Karstadt-Immobilie gefunden hat, die seit Frühjahr 2016 geschlossen ist. Denn Recklinghausen hat sich mit dem  innerstädtischen Einkaufzentrum "Palais Vest" ' tag='in direkter Nähe einen neuen Einkaufs-Tempel gebaut. "Solche Einkaufszentren in Städten unter 200.000 Einwohnern schaden dem Rest der Innenstadt", sagt Brockhoff. Sie brächten keine neuen Kunden, die bisherigen verteilten sich nur anders.

Experte: Recklinghausen sortiert sich neu

Auch Beckmann von Stadt & Handel sagt: "Durch das Palais Vest sortiert sich die Innenstadt von Recklinghausen gerade neu." Doch der Kuchen, der geteilt wird, wachse nicht. Die Stadt Recklinghausen dagegen will von zu starkem Wettbewerb durch das "Palais Vest" nichts wissen. Es bediene eine ganz andere Zielgruppe als das ehemalige Karstadt, heißt es aus der Pressestelle.

 

Und wie geht es jetzt weiter mit den alten Warenhäusern?

Die Lage ist positiver als noch vor einem Jahr: Gladbeck, Herne und Bottrop - in den vergangenen zwölf Monaten sind gleich für drei große alte Warenhäuser in der Region neue Investoren gefunden worden. Auch bei Stadt & Handel sieht man eine "Entspannung" der Situation. Die Krise der großen Warenhauskonzerne hätte zunächst zur Schockstarre im Einzelhandel geführt, mittlerweile habe sich diese etwas gelöst. Auch durch Vorzeige-Projekte, die verdeutlichen, dass man die Gebäude wieder fit für den Markt machen kann. Wie in Lünen.

Immobilien-Experte Brockhoff zögert, die jüngste Entwicklung schon so positiv zu bewerten: "Einen Investor zu haben, hört sich gut an, aber es muss abgewartet werden, was wirklich kommt." Also, was wirklich gebaut wird.

Wohnungen in den alten Gebäuden hält Brockhoff in jedem Fall für "ideal". Der Wohnungsbestand im Ruhrgebiet sei sehr veraltet, die Nachfrage nach neuen Miet- und Eigentumswohnungen stark. Vor allem altersgerechte Wohnungen gebe es viel zu wenige. Und vor allem Senioren wollen gerne zentrumsnah wohnen - eine ideale Kombination.  

Und warum baut man die alten Warenhäuser dann nicht komplett zu chicen Wohnhäusern um? Das allein rentiere sich nicht, sagt Brockhoff. Es ist die bekannte Kausalkette: Niedrige Kaufkraft bedeutet auch (zu) niedrige Mieten.

Wie ist die Lage in anderen NRW-Städten?


Rheine


Bocholt


Herdecke


Mönchengladbach-Rheydt

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Beispiel für einen gelungenen, aber aufwendigen Umbau: Das neue Hertie-Haus in Lünen mit großem Lichthof.

Im Mai 2016 war endgültig Schluss, dann hat Karstadt seine sehr große Filiale in der Recklinghäuser Altstadt geschlossen. Das Haus steht bis jetzt leer.

Seit November 2016 wird das alte Karstadt-Gebäude mitten in der Bottroper Innenstadt entrümpelt.

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