In Kurl zahlt man nur halb so viel Miete wie in der City: Die Unterschiede innerhalb Dortmunds Wohnungsmarkt sind teilweise riesig. Wir geben einen Überblick – und haben einen Geheimtipp.

Dortmund

, 29.05.2019, 10:45 Uhr / Lesedauer: 4 min

Wohnen in Dortmund wird immer teurer – und das ganz unabhängig davon, ob man kauft oder mietet. Um rund 20 Prozent sind die Angebotsmieten von 2013 bis 2017 (das sind die aktuellsten Zahlen, die die Stadt liefern kann) gestiegen, das Gleiche gilt für die Preise für Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Freistehende Einfamilienhäuser in Dortmund verteuerten sich in dieser Zeit sogar um rund 30 Prozent.

Unterhalb dieser scheinbar homogenen stadtweiten Zahlen ist Dortmunds Wohnungsmarkt jedoch extrem vielschichtig: Die Neu- und Wiedervermietungen steigen in den Vierteln der Stadt unterschiedlich schnell, in manchen Stadtteilen sind sie in den letzten Jahren sogar gesunken. Genauso macht es einen riesigen preislichen Unterschied, wo man bauen will oder sich eine Eigentumswohnung kauft. Wir geben einen Überblick.

Mieten: Enormer Preisanstieg in der westlichen City, Hidden Champion Brünninghausen

Für ihren jährlichen Wohnungsmarktbericht lässt die Stadt regelmäßig analysieren, wie sich das Niveau bei den Neuvermietungen in ganz Dortmund entwickelt. Dafür werden alle Angebotsmieten der vorangegangenen zwei Jahre aus den einschlägigen Immobilienportalen erfasst – 2016/17 waren es über 22.000 – und anhand ihrer Mittelwerte für die einzelnen Stadtteile berechnet.

Während die in der westlichen City und im westlichen Kreuzviertel inserierten Wohnungen einen mittleren Quadratmeterpreis von 9 Euro hatten, gab es im ländlichen Kurl die Wohnungen schon für rund die Hälfte (4,64 Euro).

Dortmunds teuerste Pflaster bei Neuvermietungen liegen in der südlichen Innenstadt, der Gartenstadt, Lücklemberg und Kirchhörde. „In Kirchhörde gibt es große Luxusappartements mit Concierge-Service und allem drum und dran, die kosten 15 Euro den Quadratmeter“, erzählt Immobilienmakler Erhard Reichel, Geschäftsführer der Dortmunder Zinshaus-Company und seit Jahrzehnten als Immobilienmakler im Geschäft.

Generell gilt: Dortmunds Süden ist teurer als der Norden. Dort gibt es bei den Mietpreisen nur vereinzelte Ausreißer nach oben, etwa am Brackeler Hellweg (7,60 Euro), in Husen (7,04 Euro) oder in der Insterburgsiedlung (7,10 Euro) in Huckarde.

Karte: Klicken Sie auf die Flächen, um den genauen mittleren Quadratmeterpreis angezeigt zu bekommen. In den grau eingefärbten Gebieten gab es keine ausreichende Datengrundlage.

[Quelle: Stadt Dortmund auf Grundlage der empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)]

Immobilienberater Reichel sagt: „In den letzten Jahren hat der Markt in Dortmund eine rasante Entwicklung gemacht. Der Preis- und der Nachfragedruck hat sich deutlich verschärft.“ Das zeigt sich auch, wenn man die aktuellen Angebotsmieten-Auswertungen der Stadt mit denen aus dem Jahr 2014 vergleicht: Bis auf ein paar Ausnahmen stiegen die Mieten in allen Stadtteilen.

Die besonders starken Ausschläge nach oben haben dabei meist was zu tun mit Neuwohnungen, die auf den Markt kommen, etwa im westlichen Kreuzviertel oder in der westlichen City, wo beispielsweise 2016 über 70 neue Wohnungen im Objekt „Hansa 101“ gleich neben dem Opernhaus entstanden.

[Quelle: Stadt Dortmund auf Grundlage der empirica-Preisdatenbank (empirica-systeme.de)]

Dabei fällt auf, dass einige Gegenden Dortmunds bei den Neu- und Wiedervermietungen schneller teurer werden als andere: Während die Preissteigerungen pro Quadratmeter in den letzten Jahren entlang der Hellweg-Schiene im Osten mit rund 0,5 Euro eher kommod ausfielen oder das Niveau der Angebotsmieten sogar leicht sank (Asseln), stieg es im Westen – in Wischlingen, Huckarde, Nette und Oestrich – teilweise stark um bis zu 1,60 Euro. Auch in Dortmunds Südwesten rund um die Uni ziehen die Preisen in den letzten Jahren an.

Glaubt man Christopher Puttlitz, der für Reichels Firma als Immobilienberater arbeitet, taucht der Spitzenreiter unter Dortmunds teuersten Mietwohnvierteln in den Daten der Stadt gar nicht auf, weil es für den Stadtteil nicht genügend Angebote gab: In Brünninghausen könnte man bei Wiedervermietungen mittlerweile über 10 Euro den Quadratmeter nehmen, so Puttlitz. Der Grund für die Attraktivität: Man sei sehr schnell in der Innenstadt, wohne aber gleichzeitig im Grünen.

Vergleich

Dortmund ist immer noch eine billige Miet-Stadt

  • Dortmund bleibt im Vergleich mit anderen Großstädten in NRW immer noch ein relativ billiges Pflaster. Wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung berechnete, lag der Mittelwert aller Angebotsmieten 2017 in Dortmund bei 6,66 Euro Kaltmiete den Quadratmeter – kein Vergleich zu Bonn (9,38 Euro) und Münster (9,93 Euro), ganz zu schweigen von Düsseldorf (10,19 Euro) oder Köln (10,41 Euro).
  • Im Ruhrgebiet ist Dortmund hingegen Mieten-Spitzenreiter, wenn auch nur knapp vor Essen (6,52 Euro), Mülheim an der Ruhr (6,46 Euro) und Bochum (6,42 Euro). In Duisburg sind es lediglich 5,65 Euro. Damit liegt das Ruhrgebiet teilweise deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von 7,99 Euro und erst recht unter dem westdeutschen von 8,37 Euro.

Puttlitz hat auch einen Tipp, welcher Stadtteil seiner Meinung nach vom Preis-Leistungs-Verhältnis der beste sei: „Körne ist eine sichere Sache. Dort gibt es ein eigenes Ortszentrum mit allem, was man braucht. Gleichzeitig sind Sie mit der Stadtbahn in zehn Minuten am Westenhellweg – und das für Kaltmieten unter 7 Euro den Quadratmeter.“

Eigentumswohnungen: Billig in der Nordstadt, teuer in Barop

Bei Eigentumswohnungen sind Dortmunds Viertel schwerer zu vergleichen - zu gering sind die Verkaufszahlen, um belastbare Mittelwerte zu errechnen, zu groß die Unterschiede bezüglich Zustand, Lage und Größe. Einen Ansatzpunkt bietet die landesweite Immobilienmarkt-Datenbank „Boris“. In ihr legen die lokalen Gutachterausschüsse der größeren Städte Immobilienrichtwerte für die einzelnen Quartiere und Stadtviertel fest – auch in Dortmund.

Für unsere Redaktion hat Christian Hecker, Geschäftsführer des Dortmunder Gutachterausschusses, in der Boris-Datenbank Orientierungspreise für eine Modellwohnung (90-Quadratmeter, Baujahr 1990, unvermietet) ausrechnen lassen. Das Ergebnis: Eine solche Wohnung kostet in den teuersten Teilen Dortmunds rund dreimal mehr als in den billigsten.

Dortmunds Hochpreis-Viertel bei dieser Modellwohnung sind Klinik-, Kreuz- und Saarlandstraßenviertel, dazu die klassischen Wohlhabenden-Gegenden Kirchhörde, Lücklemberg und die südliche Gartenstadt, aber auch Barop im Viertel rund um den Storckshof. Hier würde die Modellwohnung zwischen 190.000 und 220.000 Euro kosten.

Das sind Dortmunds günstigste und teuerste Wohnviertel

Das Kreuzviertel zählt zu Dortmunds beliebtesten Vierteln. Entsprechend teuer sind hier auch Eigentumswohnungen. © Dieter Menne

Bedeutend billiger kommt man hingegen in der Nordstadt weg. Zwischen Hafen und Borsigplatz müsste man zwischen 63.000 und 77.000 Euro für die Modellwohnung auf den Tisch legen. Im Allgemeinen sind Immobilien nördlich der B1 immer noch günstiger als südlich von ihr. „Der Norden holt auf, ist aber noch hintendran“, sagt Hecker.

Außerhalb der Wertung läuft bei dieser Rechnung der Phoenix-See - ihn gab es 1990 schlicht noch nicht. An seinem Nordufer findet man Dortmunds höchsten Immobilienrichtwert: 3000 Euro pro Quadratmeter, weit mehr als in den anderen beliebten Wohngebieten, in denen die Immobilienrichtwerte zwischen 1835 und 2225 Euro den Quadratmeter liegen.

Ein- und Zwei-Familienhäuser: Das Hochpreis-Dreigestirn Kirchhörde, Gartenstadt und Phoenix-See

Für Christian Hecker gibt es ein „Hochpreis-Dreigestirn“ auf Dortmunds Immobilienmarkt: Es besteht aus Kirchhörde, der Gartenstadt und dem Phoenix-See: „Kirchhörde und die Gartenstadt sind historisch gewachsene Premiumlagen, das sind sichere Kapitalanlagen. Beim Phoenix-See ist das etwas anders. Hier haben Sie ein Vorzeige-Projekt mit viel moderner Architektur, das auch viel in den Medien ist.“

Dieses Dreigestirn zeigt seine Anziehungskraft auch bei den Grundstückspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser, über die die so genannten Bodenrichtwerte Aufschluss geben. Sie liegen zwischen 430 und 560 Euro pro Quadratmeter und damit teilweise über dreimal so hoch wie in den billigsten Quartieren.

Schaut man sich die günstigsten Bodenrichtwerte Dortmunds genauer an, versteht man schnell, dass der alte Makler-Spruch „Lage, Lage, Lage“ immer noch gilt: Sie liegen in Alt-Scharnhorst und am Hahnenmühlenweg im Niemandsland zwischen Unionviertel und Dorstfeld. Das eine liegt im Schatten der B236 in der Nähe der Kläranlage am Körnebach, das andere direkt an der zentralen Bahntrasse zwischen Dortmund und Bochum.

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