Mietwohnungen prägen den Dortmunder Wohnungsmarkt. Für sie gilt seit dem 1. Januar 2021 ein neuer Mietspiegel. © Hans Blossey
Mietspiegel

So teuer ist Wohnen in Dortmund inzwischen geworden

Steigende Preise für Mietwohnungen weist der offizielle Dortmunder Mietspiegel aus, der zum 1. Januar 2021 in Kraft getreten ist. Er ist maßgeblich für die Festlegung neuer Mietpreise.

Kräftig gestiegen sind auch in diesem Jahr die Preise für Wohneigentum und Mieten. Das schlägt sich auch im neuen offiziellen Dortmunder Mietspiegel nieder. Er ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten und gilt für einen Zeitraum von zwei Jahren, also bis zum 31. Dezember 2022.

Der Mietspiegel hat große Bedeutung für die Neufestlegungen von Mieten. Denn er gibt die Spanne an, in der sich die Mieten bewegen dürfen. Der Mietspiegel ist so ist eine rechtlich anerkannte Orientierungshilfe, die es ermöglichen soll, die Miethöhe einer Wohnung unter Berücksichtigung von Art, Größe, Ausstattung und Lage festzustellen.

Abschläge für Wohnungen an lärmintensiven Straßen

Die Tabelle gibt Mietspannen pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich

für die Nettokaltmiete getrennt nach Baualtersklassen an. Für Altbauten bis Baujahr 1923 reicht die Spanne von 4,40 bis 6,69 Euro pro Quadratmeter, der Median (also der Wert, der bei einer Sortierung der Mieten nach Höhe genau in der Mitte liegt) liegt bei 5,39 Euro. Bei Wohnungen, die nach 2013 gebaut wurden, geht es von 6,85 bis 9,26 Euro mit einem Median von 8,28 Euro.

Dazu kommen jeweils Zu- und Abschläge. Für Wohnungen ohne Balkon oder an lärmintensiven Straßen gibt es etwa Abzüge vom Quadratmeter-Preis, für eine besondere Ausstattung etwa mit hochwertigen Böden, Gäste-WC oder Aufzug Zuschläge.

Eine besondere Rolle spielt die Lage. Im Dortmunder Süden können bis zu 61 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche mehr fällig werden. Am teuersten ist die Wohnlage westliche, südliche und östliche Innenstadt mit einem möglichen Aufschlag von 73 Cent pro Quadratmeter.

Entwicklung des Wohnungsmarkts als Grundlage der Mieten

Für eine Standardwohnung der Baualtersklasse 1930 bis 1969, energetisch modernisiert, mit Balkon ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,98 Euro pro Quadratmeter netto kalt. Besondere Zu- oder Abschläge wegen der Lage sind bei dieser Beispielrechnung nicht berücksichtigt.

Grundlage für die Berechnungen sind aktuelle Daten zur Entwicklung des Wohnungsmarktes nach einer schriftlichen Eigentümer-Befragung und ein breites Bündnis aus einem eigens gebildeten Arbeitskreis. Ihm gehören unter Steuerung des städtischen Wohnungsamtes Vertreter der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen, des Eigentümerverbandes Haus & Grund Dortmund, des Mietervereines Dortmund, des DMB Mieterbund Dortmund sowie des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Dortmund an.

Die Daten von mehr als 2155 Wohnungen sind in die Auswertung durch ein Forschungsinstitut eingegangen. Gegenüber dem bisherigen Mietspiegel von 2018 hat sich die ortsübliche Vergleichsmiete in Dortmund um insgesamt 4,42 Prozent erhöht – pro Jahr wäre das also einen Anstieg um rund 2,2 Prozent.

Unterscheidung nach Altersklassen

Dabei ergeben sich Unterschiede vor allem mit Blick auf das Alter des Wohnungsbestandes. Bei älteren Wohnhäusern bis zum Baujahr 1929 gab es durchschnittliche Mietsteigerungen von 4,09 Prozent, in den Baualtersklassen zwischen 1930 und 1977 jeweils 5,55 Prozent. Unter dem Durchschnitt liegen die Mietpreissteigerungen bei neueren Wohnungen ab Baujahr 1978. Hier liegt das Plus bei 2,18 Prozent.

Die unterschiedlichen Steigerungsraten beruhen allerdings zum größten Teil auf den Basisdaten, erläutern die Experten. Denn eine Mieterhöhung um etwa 20 Euro oder 30 Cent pro Quadratmeter führt bei den tendenziell geringeren Mieten der älteren Wohnhäusern zu einer höheren prozentualen Steigerung als dieselbe Erhöhung bei einer neueren Wohnung mit einem höheren Ausgangsmietpreis.

„Unspektakulär“, nennt Michael W. Mönig als Hauptgeschäftsführer des Eigentümerverbandes Haus & Grund Dortmund die Entwicklung. „Dortmund bleibt damit für Mieter ein traditionell günstiges Pflaster.“ Die Daten, die dem Mietspiegel zugrunde liegen, zeigen laut Mönig, dass die privaten Vermieter, die rund 60 Prozent der Mietwohnungen in Dortmund stellen, „ihrer sozialen Verantwortung bei der Wohnraumversorgung zu angemessenen Bedingungen nachkommen.“

Auch Franz-Bernd Große-Wilde spricht als Vorstandsvorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen von einem „nur moderaten Anstieg“.

Mieterhöhungen prüfen

Die Vertreter der Mieterschutzverbände heben besonders die Rechtssicherheit hervor, für die der Mietspiegel sorgt. Er sei auch vom Amtsgericht und Landgericht Dortmund anerkannt. „Teure Prozesse mit Sachverständigengutachten sind nicht erforderlich“, stellt Robert Punge vom DMB Mieterbund fest.

„Der Mietspiegel schützt vor unberechtigten Mieterhöhungen. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss anhand des Mietspiegels begründet werden und wird dadurch überprüfbar“, erklärt Martin Grebe als Rechtsexperte des Mietervereins Dortmund. „Wir empfehlen Mieterinnen und Mietern daher, eine Mieterhöhung nicht sofort zu unterschreiben, sondern die Einordnung in den Mietspiegel mit allen Zu- und Abschlägen in Ruhe zu prüfen.“ Dafür hätten sie mindestens zwei Monate Zeit.

Mietspiegel gedruckt und online

  • Die beteiligten Verbände stellen Informationen zum neuen Mietspiegel im Internet zur Verfügung und geben – wie auch das Wohnungsamt der Stadt Dortmund – teilweise Sonderdrucke heraus.
  • Online ist der neue Mietspiegel unter www.mietspiegel.dortmund.de abrufbar.
Über den Autor
Redaktion Dortmund
Oliver Volmerich, Jahrgang 1966, Ur-Dortmunder, Bergmannssohn, Diplom-Journalist, Buchautor und seit 1994 Redakteur in der Stadtredaktion Dortmund der Ruhr Nachrichten. Hier kümmert er sich vor allem um Kommunalpolitik, Stadtplanung, Stadtgeschichte und vieles andere, was die Stadt bewegt.
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Oliver Volmerich

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