Teures Wohnen dürfte in Dortmund noch teurer werden

mlzGrundsteuer-Reform

119 Millionen Euro nahm die Stadt Dortmund 2016 durch die Grundsteuer ein. Jetzt wird sie reformiert, das hat Folgen: für Dortmunder Immobilieneigentümer und auch für Mieter.

Dortmund

, 04.02.2019, 11:13 Uhr / Lesedauer: 3 min

Es sind nur Eckpunkte zur Grundsteuer-Reform, auf die sich Bund und Länder am vergangenen Freitag verständigt hatten, doch sie bilden die Basis für einen Gesetzentwurf, dessen Folgen es in sich haben werden: Denn diese Reform wird die Steuerlast von Immobilieneigentümern und damit die Nebenkosten von Mietern ändern. Und Einfluss nehmen auf die Einnahmen der Kommunen und damit auf die Stadtkasse.

Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe geurteilt, dass die aktuelle Berechnungsmethode verfassungswidrig ist. Der Grund: Die Einheitswerte, die den Wert eines Grundstücks festlegen, sind veraltet. Im ehemaligen Westdeutschland wurden sie zuletzt 1964 festgelegt, auf dem Gebiet der ehemaligen DDR geschah das zuletzt 1935.

WUM und WAM

Bis zum vergangenen Freitag lagen – vereinfacht gesagt – zwei Vorschläge auf dem Tisch: Das wertabhängige Modell, das sich am Ertrag einer Immobilie orientiert. Und das flächenorientierte Modell, bei dem Grundstücks- und Gebäudefläche die Bezugsgrößen sind. Für das wertabhängige Modell (WAM), das sich an der Nettokaltmiete orientiert, spricht zum Beispiel, dass es die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigt.

Der Hauptnachteil liegt darin, dass dieses Modell den Wohnraum in Ballungsgebieten knapper macht, da gerade teurerer Wohnraum durch höhere Grundsteuern noch weiter verteuert werden würde. Kompliziert wäre auch die Umsetzung, denn bundesweit müssten rund 36 Millionen Häuser neu bewertet und aus den fünf Faktoren Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und regionaler Bodenrichtwert jeweils eine individuelle Grundsteuer errechnet werden.

Das wertunabhängige Modell (WUM) ist zwar leicht verständlich, auch liegt alles in kommunaler Hand, allerdings wird hier die Villa in der Gartenstadt gleich besteuert wie ein Reihenhaus in Eving – und das war nicht nur politisch schwer vermittelbar.

Steuersprünge bei preiswerten Mietwohnungen in begehrten Lagen zu erwarten

Herausgekommen am vergangenen Freitag ist dann ein etwas vereinfachtes wertabhängiges Modell: Um die Grundsteuer einer Immobilie zu berechnen, sollen jetzt der Grundstückswert, die Durchschnittsmiete und das Alter von Gebäuden erfasst werden. Wodurch wiederum die Steuerbescheide gerade in gefragten Gegenden höher ausfallen könnten.

Da die Durchschnittsmiete eingerechnet wird, dürften zum Beispiel die stärksten Steuersprünge nach oben bei preiswerten Mietwohnungen in begehrten Lagen zu erwarten sein. Auch die Stadt Dortmund hatte schon vor dem vergangenen Freitag erwartet, dass, sollte sich ein wertabhängiges Modell durchsetzen, „Grundstückseigentümer in besseren Wohnlagen (in Dortmund vor allem im Innenstadtbereich, Phoenix See, Stadtkrone Ost oder Teile des Dortmunder Südens) höhere Grundsteuern zahlen müssten“.

Sollten Mieter die Immobilien bewohnen, dürften sie dafür aufkommen, denn die Grundsteuer soll weiter umlagefähig bleiben, das heißt, der Vermieter darf die Steuerlast auch weiterhin auf den Mieter umlegen.

Grundsteuer stieg stark an

Wie wichtig die Grundsteuer für die Kommunen ist, zeigt sich an einer Zahl: Rund 14 Milliarden Euro nahmen die Kommunen zuletzt pro Jahr ein. In Dortmund hieß das: 2016 wurden durch die Grundsteuer rund 119 Millionen Euro eingenommen (Gewerbesteuer rund 310 Millionen Euro).

Die Grundsteuereinnahmen sind in den vergangenen Jahren durch die Anhebung der sogenannten Hebesätze kräftig gewachsen. 2000 nahm Dortmund durch die Grundsteuer rund 76 Millionen Euro ein, 2008 waren es rund 83 Millionen Euro. Die starke Steigerung dieser Einnahmen erklärt sich durch die Anhebung der Hebesätze.

Der alles entscheidende Hebesatz B, der de facto für alles außer landwirtschaftliche Betriebe gilt, lag zwischen den Jahren 2000 und 2009 bei 470 Prozent und stieg dann an. Seit 2015 liegt er in Dortmund bei 610 Prozent, der Rat der Stadt Dortmund konnte den Hebesatz bisher selbst festlegen.

Gut möglich, dass die Stadt nun ihren Hebesatz B wird senken müssen, um den Anstieg der Grundsteuer abzufedern, denn eigentlich sollte die Reform annähernd „aufkommensneutral“ für den Bürger ablaufen. Offiziell hieß es in der vergangenen Woche, dass die Stadt sich nicht äußern kann, da die Grundlagen noch nicht vorlägen. Das tun sie jetzt, müssen aber zunächst ausgewertet werden.

Während der Deutsche Städtetag die Eckpunkte der Reform für „eine gute Nachricht für die Städte“ hält, sieht der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW „dunkle Wolken für das bezahlbare Wohnen“. Und der Bund der Steuerzahler erwartet durch ein wertabhängiges Modell eine höhere Grundsteuer vor allen Dingen in Ballungsgebieten: „Studenten, junge Familien und Rentner werden in Ballungsräumen besonders darunter leiden.“

Für ein ganz anderes Modell hatte sich Ende letzter Woche der Dortmunder Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Michael Mönig ausgesprochen, er hatte die Grundsteuer insgesamt infrage gestellt. Zwar bräuchten die Kommunen ausreichende Einnahmen. Für ihn denkbar war eine stärkere Beteiligung der Kommunen an den Gemeinschaftssteuern, zum Beispiel an der Einkommensteuer.

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