Miete zu niedrig: Vermieter soll Steuern für Einnahmen zahlen, die er nicht hat

mlzFinanzamt

Um 60.000 Euro zu hoch besteuert sieht sich ein Dortmunder Vermieter. Sein „Vergehen“: Er verlangt zu wenig Geld von seinen Mietern. Er fühlt sich für soziales Verhalten bestraft.

Dortmund

, 31.01.2020, 04:30 Uhr / Lesedauer: 2 min

Im Mai 2019 hatte der Dortmunder Frank Distelkamp von seiner Mutter mehrere Mehrfamilienhäuser im Stadtteil Hörde geerbt. Er setzte die jahrelange Praxis seiner Familie fort, den Preis nur bei einem Mieterwechsel zu erhöhen.

Die Mieten in Distelkamps Häusern weichen zum Teil deutlich von den üblichen Preisen für Dortmund ab. Einige Verträge bestehen seit mehreren Jahrzehnten, mit Quadratmeterpreisen von unter 4 Euro.

Rücksicht auf Einkommensverhältnisse der Mieter

„Uns war nie daran gelegen, es auf den letzten Cent auszupressen. Wir wollen eine zufriedene Mieterschaft“, erklärt Frank Distelkamp. Außerdem wisse er, dass einige Mieter kein hohes Einkommen haben und keine vergleichbaren Wohnungen finden würden.

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In Zeiten steigender Mietpreise verhält sich der Dortmunder Vermieter eigentlich vorbildlich - zu diesem Schluss kann man durchaus kommen. Und dennoch wird er nach eigener Auffassung dafür „bestraft“:

Ende 2019 erhielt Frank Distelkamp Bescheide der Finanzämter Dortmund-Hörde und Dortmund-West über die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer. Diese liegt insgesamt rund 60.000 Euro höher, als es aus seiner Sicht angemessen wäre. Er hat dagegen Widerspruch eingelegt.

Finanzamt schätzt den Wert von Häuser

Weil in seinen Häusern die Differenz zur ortsüblichen Miete im Mietspiegel 20 Prozent überschreitet, schätzt das Finanzamt den Gebäudewert. Dazu ist es gesetzlich verpflichtet.

Dabei legt die Behörde als Berechnungsgrundlage die Miete an, die erzielt werden könnte - und nicht die, die tatsächlich erzielt wurde. Das dem zugrunde liegende Bewertungsgesetz ist ein steuerliches Instrument, das verhindern soll, dass Vermieter Wohnungen unter Wert vermieten und Einnahmen am Finanzamt vorbeischleusen.

Frank Distelkamp hält es für „ungerecht“, dass Vermieter, die Mieten niedrig halten, dergestalt benachteiligt werden. „Auf der einen Seite klagt man über die bösen Vermieter, und der Staat versucht alles, damit Mieten nicht steigen. Und dann gibt es eine solche Regelung.“

60 Quadratmeter für 197 Euro warm

Konkret: In Distelkamps Fall seien drei Häuser in Hörde um jeweils 100.000 Euro zu hoch bewertet worden, sagt er. Ein Beispiel: In einer Wohnung am Hörder Neumarkt wohnt ein Mann auf 60 Quadratmetern für 197 Euro warm.

Nach Einschätzung des Finanzamts könnte Distelkamp hier, angelehnt an den Mietspiegel, bis zu 400 Euro verlangen. In einem Nebenhaus mit gleichen Bedingungen kommt das Finanzamt auf ein anderes Ergebnis.

Vermieter hat hohe Zusatzkosten

Distelkamps Steuerberater Uwe Wrobel veranlasst das zu der Schlussfolgerung: „Die Schätzungen sind willkürlich. Das Finanzamt hat noch nicht einmal gefragt, warum die Mieten unterschiedlich sind und ob die Räume vergleichbar sind. Die vom Finanzamt unterstellten Mieten dürfen noch nicht einmal genommen werden, weil das Mieterhöhungen über das gesetzlich zugelassene Maß zur Folge hätte.“

In Dortmund gibt es eine Kappungsgrenze: Vermieter dürfen bei bestehenden Verträgen die Miete um maximal 15 Prozent erhöhen.

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Das zuständige NRW-Finanzministerium äußert sich aus Gründen des Steuergeheimnisses nicht zu dem Einzelfall. Es verweist auf die große Bandbreite von gesetzlichen Regelungen zur „verbilligten Wohnungsüberlassung“. Aufgabe der Finanzämter sei es zu überprüfen, ob sich Personen bereichern und ob der Tatbestand einer Schenkung erfüllt wird.

Wer eine Immobilie erbt, wird oft vom Finanzamt überrascht

Beim Eigentümerverband Haus & Grund ist die fiktive Besteuerung ein regelmäßiges Thema. Häufig kommt es auf, wenn ein Eigentümer stirbt, der ein Haus jahrelang selbst bewohnt habe.

Leidtragende sind am Ende die Mieter. Denn Frank Distelkamp wird vermutlich nichts anderes übrig bleiben, als die Kosten zu erhöhen - und damit gegen seinen Willen mit der bisherigen Gewohnheit zu brechen.

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