In einem der großen Neubaugebiete von Dortmund, hier in der Brechtener Heide, haben sich viele Familien in den vergangenen Jahren ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklicht. © Schaper (Archivbild)
Immobilienmarkt

Wohnen in Dortmund wird immer teurer – ist Kaufen günstiger als Mieten?

Das Wohnen wird immer teurer, vor allem die Stadtmieten steigen bundesweit. Auch in Dortmund? Und kann sich für Familien der Kauf einer eigenen Immobilie in Dortmund lohnen?

In vielen deutschen Städten droht Familien eine finanzielle Überlastung durch teure Mieten. In über einem Drittel von 80 untersuchten Städten brauchen Familien ein Nettohaushaltseinkommen von mehr als 3000 Euro, wenn sie nicht mehr als 30 Prozent ihres Budgets für die Nettokaltmiete ausgeben wollen. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Immobilienportals Immowelt.

Die hohen Preise bei Neuvermietungen sorgen demnach dafür, dass sich viele Paare und Familien einen Wohnungswechsel kaum noch leisten können. In Dortmund ist laut Immowelt ein Haushaltsnettoeinkommen von 2267 Euro nötig, um bei der Miete für familientaugliche Wohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmetern unterhalb einer Wohnkostenquote von 30 Prozent zu bleiben.

Zum Vergleich: In Frankfurt, Berlin, Stuttgart oder Hamburg ist ein Haushaltseinkommen von mehr als 4000 Euro für eine moderate Wohnkostenbelastung nötig. Dortmund schneidet also noch relativ gut ab. Rein rechnerisch liegt hier die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Immowelt bei 680 Euro.

Mieterverein: Mietkosten werden auch in Dortmund problematisch

Eine Wohnkostenquote von weniger als 30 Prozent gilt, so führt Immowelt an, gemeinhin als leistbar, bei einem Wert darüber droht eine Überbelastung, zumal noch Nebenkosten für Strom, Wasser und Heizung hinzukommen.

Auch, wenn im Ruhrgebiet insgesamt und eben auch in Dortmund die Miete noch für größere Einkommensschichten leistbar zu sein scheint, beobachtet der Mieterverein Dortmund, „dass es auch hier für Familien immer schwieriger wird“. Zumal bei Familien oftmals ein Elternteil nur halbtags arbeitet, und es somit noch schwieriger wird, besagtes Haushaltseinkommen zu erreichen.

„Und die Wohnkostenquote von 30 Prozent“, sagt Tobias Scholz vom Mieterverein, „meint eigentlich nicht nur die Kaltmiete, sondern die Wohnkosten insgesamt. Aber auch wenn man sich mal die Angebotsmieten bei Immowelt anschaut, dann liegt nur ein Drittel der Angebote aus Dortmund unter 680 Euro.“

Mieterverein blickt skeptisch auf die Immowelt-Analyse

Tobias Scholz beurteilt die Aussagekraft der Immowelt-Analyse eher skeptisch. „Ich halte die zugrunde gelegte Spannbreite bei der Wohnungsgröße für schwierig. Zwischen einer 80qm- und einer 120qm-Wohnung liegen deutliche Preisunterschiede. Die durchschnittliche Angebots-Nettokaltmiete lag 2019 laut Auswertung im Auftrag der Stadtverwaltung in Dortmund für eine 110qm-Wohnung bei 860 bis 870 Euro – also weit entfernt von 680 Euro“, sagt er.

Kann es daher für eine Familie günstiger sein, eine Wohnung zu kaufen? Dennis Soldmann, Geschäftsführer von Haus & Grund in Dortmund, hat das auf Anfrage unserer Redaktion am Beispiel einer 100qm-Neubauwohnung grob durchgerechnet.

Dennis Soldmann, Geschäftsführer von Haus & Grund, kommt zu dem Schluss: „Mieten ist immer noch vergleichsweise günstig in Dortmund.“
Dennis Soldmann, Geschäftsführer von Haus & Grund, kommt zu dem Schluss: „Mieten ist immer noch vergleichsweise günstig in Dortmund.“ © Haus & Grund/Schaper © Haus & Grund/Schaper

„Bei einem laut Grundstücksmarktbericht durchschnittlichen Kaufpreis von 3300 Euro pro Quadratmeter liegt der Wohnungspreis bei 330.000 Euro. Hinzu kommen die Nebenkosten für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer. Diese Kosten sollte man zusammen mit einem Eigenkapital von 20 Prozent bei einem Kauf aufbringen können“, sagt Dennis Soldmann.

Haus & Grund: Mieten ist in Dortmund vergleichsweise günstig

In seinem Beispiel bedeutet das, dass die Familie bereits bei einem Kauf ohne Makler 94.000 Euro aufbringen muss. „Das ist schon eine erste enorme Hürde. Daran scheitern viele Familien. Deshalb fordern wir seit Langem, dass die Grunderwerbssteuer, die in NRW 6,5 Prozent und in unserem Fall 21.450 Euro des Kaufpreises ausmacht, deutlich gesenkt wird“, so Dennis Soldmann.

Unter der Annahme einer 30-jährigen Laufzeit eines Kredits mit einem Zins von 1,5 Prozent müsste die Familie für ihre 330.000 Euro teure Beispielwohnung 915 Euro monatlich an Rate zahlen. „Bei einer Vollfinanzierung ganz ohne Eigenkapital würde man bei über 1400 Euro landen“, sagt Dennis Soldmann.

Sein Fazit lautet: „Mieten und Kaufpreise entkoppeln sich. Während die Mieten in Dortmund nur moderat gestiegen sind, haben sich die Kaufpreise enorm erhöht. Mieten ist somit vergleichsweise immer noch günstig in Dortmund.“

Über den Autor
Redaktion Dortmund
Nach mehreren Stationen in Redaktionen rund um Dortmund bin ich seit dem 1. Juni 2015 in der Stadtredaktion Dortmund tätig. Als gebürtigem Dortmunder liegt mir die Stadt am Herzen. Hier interessieren mich nicht nur der Fußball, sondern auch die Kultur und die Wirtschaft. Seit dem 1. April 2020 arbeite ich in der Stadtredaktion als Wirtschaftsredakteur. In meiner Freizeit treibe ich gern Sport: Laufen, Mountainbike-Fahren, Tischtennis, Badminton. Außerdem bin ich Jazz-Fan, höre aber gerne auch Rockmusik (Springsteen, Clapton, Santana etc.).
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Peter Wulle